房地產(chǎn)估價師

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㈠ 土地所有者或當(dāng)前的使用者

不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用

非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出

出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用

權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至

關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響

也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇

上"釘子戶"，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)

的前期費用。

㈡ 開發(fā)商

房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的

很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于

其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大

都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，

這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的"資

產(chǎn)固化"過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物

業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，

這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。

房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對

某些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有

專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)

類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布

卻很廣甚至是國際性的。總之，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)

驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較

大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)

提供服務(wù);而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，

均由自己負(fù)責(zé)。

㈢ 政府及政府機(jī)構(gòu)

政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)則的

權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開

發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、

建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可

證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)

施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代

表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者

的行為發(fā)生著影響。

房地產(chǎn)開發(fā)投資對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、

房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個"經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器"，與房地產(chǎn)有關(guān)

的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的

一同占有、擁有形式又反映了一個國家和政治取向。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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