房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！ 

房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上)

一、內容提要：

1、房地產(chǎn)交易管理概述

2、房地產(chǎn)轉讓管理

3、商品房銷售管理

二、考試要求：

1、了解房地產(chǎn)交易的管理機構及職能。

2、熟悉房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉讓、商品房預售的概念。

3、掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉讓的分類及有關規(guī)定。

第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述

一、 房地產(chǎn)交易的概念

1988年建設部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行。”《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內容。

例題：房地產(chǎn)交易包括( )。

A、房地產(chǎn)轉讓

B.房地產(chǎn)中介

C房地產(chǎn)抵押.

D.房屋租賃

答案：ACD

解析：房地產(chǎn)中介不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACD是正確的。

二、 房地產(chǎn)交易中的基本制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

1、房地產(chǎn)價格申報制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”

2001年8月建設部令第96號發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”;“房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)價格申報制度提供了法律依據(jù)，也說明了房地產(chǎn)價格申報是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。

房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權人依法申請以拍賣方式轉讓房地產(chǎn)，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格，由房地產(chǎn)行政主管部門對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，取得確定的法律效力。

房地產(chǎn)行政主管部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場價的，應當及時通知交易雙方，按評估價格繳納有關稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權屬登記的有關手續(xù)。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構進行評估。如果評估的結果證明，交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付;如果評估的結果證明，交易雙方申報的成交價格與市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產(chǎn)管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格申報的管理，既能使房地產(chǎn)價格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。

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（責任編輯：中大編輯）

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