房地產(chǎn)估價師

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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

市場交易實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的價格及房地產(chǎn)狀況，如坐

落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、

租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時

的不可或缺的比較項目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實例及其實例

比較項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開

市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。

㈡ 收益法

收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的

估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算

和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及

租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅

金等四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義

決定。如四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為

出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮

不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。

㈢ 成本法

成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確

預(yù)測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法。成

本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、

利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取

建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定;

也可采用按工程造價估算等方法求取。

××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)租賃權(quán)價格評估報告

致委托方函

××網(wǎng)球俱樂部有限公司：

我公司于2000年10月9日接受委托，對××網(wǎng)球俱樂部房

地產(chǎn)租賃權(quán)的價值進(jìn)行評估。自2000年10月9日收到委托人提

供的項目相關(guān)資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000

年10月13日對委估房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。評估人員在現(xiàn)場查勘的基

礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房

地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合委托人提供

的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按

照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各

項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析計算，最終確定委估房地產(chǎn)剩余28.5年

的租賃權(quán)在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫

人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。(本估價結(jié)果應(yīng)用的限制

條件見“估價結(jié)果報告”相關(guān)說明)

特此函告。

××房地產(chǎn)估價公司

法定代表人：××

××年××月××日

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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