房地產估價師

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意 ，請在答題卡上涂黑其相應的編號）
1、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。
A、獨一無二和供給有限
B、獨一無二和價值最大
C、流動性差和價值最大
D、不可移動和用途多樣
2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產評估價值的誤差范圍。
A、使用估價對象房地產的實際成交價格
B、使用政府公布的房地產交易指導價格
C、使用近一年內房地產的平均成交價格
D、依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值
3、某市于2005年對市中心一平方區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2 ，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/ m2，房地產市場交易價格為6000元/ m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/ m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/ m2為基礎進行修正。
A、4000
B、5000
C、6000
D、9000
4、假設某類住宅的價格從3000元/ m2下降到2800元/ m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（）
A、-1.33
B、-0.66
C、0.66
D、1.53
5、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
6、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/ m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/ m2，則理論上應補交地價（）
A、1250
B、1750
C、2050
D、2150
7、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A、委托人
B、估價報告預期使用者
C、管理部門
D、中立
8、回顧性房地產估價，其股價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）
A、估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在
B、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在
C、估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去
D、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去
9、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內。
A、0.5-2.0
B、1.5-2.0
C、0.5-1.5
D、1.0-1.5
10、承租人甲魚出租人乙與5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 m2，租賃期限為8年，年租金固定不變味480元/ m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/ m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當前的權益價值為（）萬元。
A、6.19
B、6042
C、7.20
D、9.58
11、某地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方（）元/ m2
A、2020.80
B、2214.29
C、2336.45
D、2447.37
12、某逃住宅建筑面積為100 m2，套內建筑面積為92 m2，使用面積為80 m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760

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13、評估摩納哥總房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/ m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月莫至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元/ m2
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
14、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是（）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
15、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）
A、交通擁擠
B、建筑技術減少
C、城市規(guī)劃改變
D、自然環(huán)境惡化
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/ m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是（）
A、76 880
B、79 104
C、77 952
D、81 562
17、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m2,又知該寫字樓客出租面積為1000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。
A、548、19
B、558-15
C、567.39
D、675.40
19、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年
A、40
B、43
C、47
D、50
20、下列關于農地征收費用的表述中不正確的是（）
A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
21、某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/ m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為（）元/ m2
A、3000
B、4500
C、5200
D、5600
22、某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元
A、280
B、285
C、290
D、295
25、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000 m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，一直報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產現(xiàn)值為（）萬元
A、4023.04
B、4074.10
C、4768.50
D、5652.09
26、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）
A、過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法
B、過去數(shù)據(jù)加權算術平均法
C、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法
D、未來數(shù)據(jù)加權算術平均法
27、在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（）
A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值
B、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費
C、銷售費用和銷售稅費
D、開發(fā)成本和管理費用
28、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（）元/ m2
A、3100
B、3195
C、3285
D、3300
29、當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預測房地產的未來價格。
A、數(shù)學曲線擬合法
B、平均增減量法
C、平均發(fā)展速度法
D、移動平均法
30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/ m2和4800元/ m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/ m2
A、4800
B、5124
C、5800
D、7124
31、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）
A、路線價法實質是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產價格形成的替代原理
B、路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價
C、運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊
D、路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格。
32、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。

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