房地產(chǎn)估價師

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四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)

1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2.該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?(8分)

2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價為8000元/m2.第2年項目投資400萬元;全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價為7800/m2.項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)(12分)參考答案

參考答案

一、單項選擇題

1.D 2.D 3.B 4.B 5.C

6.D 7.B 8.B 9.A 10.A

11.C 12.C 13.D 14.B 15.B

16.D 17.B 18.B 19.C 20.C

21.B 22.A 23.D 24.A 25.D

26.B 27.A 28.C 29.D 30.D

31.B 32.A 33.D 34.A 35.B

二、多項選擇題

1.BCE 2.ABC 3.BCDE 4.ABC 5.CD

6.ABDE 7.BCDE 8.ABC 9.ABcE 10.BDE

11.ABCE 12.ACE 13.ABCE 14.ABD 15.ABCD

三、判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.×

6.× 7.√ 8.× 9.× 10.√

11.√ 12.× 13.× 14.4 15.×

四、計算題

1.(1)P1=10萬元 P2=25.2-10=-15.2萬元

(2)n=15×12=180

i1=4.5%/12=0.375%

i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)

A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元

A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]

=1352.66元(按照0.57%)

=1349.62元(按照0.567%)

=1349.31元(按照0.5667%)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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