房地產(chǎn)估價師

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房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資

開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者主要是建成房地產(chǎn)后推向市場進(jìn)行銷售，通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤，這時的房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。要注意明晰這里的“短期投資”與“長期投資”都是相對的概念，由于房地產(chǎn)本身壽命周期長，房地產(chǎn)投資本質(zhì)上屬于長期投資。

房地產(chǎn)置業(yè)投資目的有三：①自用，即自營或消費，這種行為在滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要的同時，也潛藏了保值、增值的訴求;②出租，獲取長期收益;③出售或轉(zhuǎn)售，獲取出售或轉(zhuǎn)售收益。這里的出售或轉(zhuǎn)售有投資和投機(jī)兩種情形。目前我國房地產(chǎn)市場投機(jī)行為明顯，許多資金擁有者，比如“炒房團(tuán)”，囤積大量一手房或二手房，不斷買進(jìn)賣出，哄抬房價，從中漁利。這種行為，從某種意義上講，也屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資。

系統(tǒng)風(fēng)險與個別風(fēng)險

系統(tǒng)風(fēng)險是指對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。個別風(fēng)險是指僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者能夠加以控制的風(fēng)險。

時間風(fēng)險與持有期風(fēng)險

時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。

由上可見，時間風(fēng)險內(nèi)涵中蘊含持有期風(fēng)險，持有期風(fēng)險是時間風(fēng)險的一種，是從一個具體的特定角度說的;而時間風(fēng)險的內(nèi)涵更豐富。

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