房地產(chǎn)估價(jià)師

 
一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

1．估價(jià)報(bào)告書中說明的（ ）限定了其用途。
A．估價(jià)原則　B．估價(jià)方法　C．估價(jià)目的　D．估價(jià)對(duì)象狀況

2．“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（ ）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。
A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃?xì)?、熱?BR> C．排水、電力、通信、燃?xì)?D．排水、電力、通信、熱力

3．某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（ ）。
A．8.0　B．5.6　C．5.0　D．0.7

4．當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（ ）。
A．均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加 B．均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少
C．均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加 D．均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

5．房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供給、需求、利用狀況
C．權(quán)利、租金、利率
D．價(jià)值、使用價(jià)值、供求

6．基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。
A．最低價(jià)格 B．最高價(jià)格 C．平均價(jià)格 D．成交價(jià)格

7．已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬m2，當(dāng)價(jià)格為1000元／m2時(shí)，需求量為90萬m2，則需求價(jià)格彈性為（ ）。
A．10　B．9　C．0.9　D．0.1

8．估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（ ）起計(jì)。
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B．估價(jià)作業(yè)期
C．出具估價(jià)報(bào)告之目
D．簽訂估價(jià)委托合同之日

9．如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。
A．保持現(xiàn)狀前提 B．裝修改造前提 C．轉(zhuǎn)換用途前提 D．重新利用前提

10．運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（ ）。
A．合法原則 B．最高最佳使用原則 C．替代原則 D．公平原則

11．在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（ ）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。
A．本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有
B．所有參加該估價(jià)項(xiàng)目
C．由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任
D．任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

12．某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬元。
A．87　B．124　C．130　D． 134

13．某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（ ）萬元。
A．27.6　B．28.2　C．29.0　D．29.9

14．房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（ ）狀況為參照系進(jìn)行的。
A．可比實(shí)例房地產(chǎn)　B．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)　C．標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)　D．類似房地產(chǎn)

15．某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（ ）。
A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10

16．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 （ ）。
A．2003年6月15日 B．2003年8月15日
C．簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日 D．估價(jià)人員與委托人商定的某日

17．下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（ ）。
A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等
D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

18．某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。
A．37 B．40 C．60 D．63
19．因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（ ）。
A．自然折舊 B．物質(zhì)折舊 C．功能折舊 D．經(jīng)濟(jì)折舊

20．通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。
A．土地取得成本+開發(fā)成本
B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用
C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

21．某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（ ）。
A．75％ B．79％ C．81％ D．84％

22．建筑物凈收益=（ ）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。
A．建筑物重置價(jià) B．建筑物現(xiàn)值 C．土地價(jià)格 D．房地產(chǎn)價(jià)格

23．收益法中所指的收益是（ ）。
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益
B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益
C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益
D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

24．有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（ ）萬元（收益可視為無限年）。
A． 30 B．40 C．50 D．60

25．采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（ ）。
A．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
B．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
C．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
D．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

26．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（ ）。
A．被燒損前的狀況
B．被燒損后的狀況
C．被燒損前與被燒損后的差異狀況
D．未來修復(fù)或重建后的狀況

27．有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。

A． 400 13．450 C．500 D．540

28．某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。
A．180 B．196 C．200 D．300

29．若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（ ）。
A．通貨膨脹影響 B．投資利息因素 C．資金時(shí)間價(jià)值 D．投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
30．對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，可以采用（ ）和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。
A．比較法 B．收益法 C．，成本法 D．路線價(jià)法

31．某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（ ）元／m2。
A．4120 B．4149 C． 4184 D．4216

32．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（ ）。
A．收益原理 B．替代原理 C．地租理論 D．區(qū)位理論

33．某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為（ ）。
A．19％ B．21％ C．23％　D．25％

34．若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（ ）。
A．78％ B．85％ C．117％ D．150％

35．在估價(jià)報(bào)告中陳述（ ），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。
A．估價(jià)師聲 B．估價(jià)的假設(shè)和限制條件
C．估價(jià)方法 D．估價(jià)對(duì)象

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的內(nèi)容包括（ ）。
A．評(píng)估制度　B．估價(jià)原則名　
C．估價(jià)程序　D．估價(jià)報(bào)告　
E．職業(yè)道德

2．收益性房地產(chǎn)包括（ ）。
A．未出租的餐館 B．旅店
C．加油 D．農(nóng)地
E．未開發(fā)的土地

3．在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（ ）。
A．估價(jià)的依據(jù)有可能不同 B．估價(jià)的方法有可能不同
C．估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同 D．不影響估價(jià)結(jié)果的公正性
E．不影響估價(jià)報(bào)告的用途

4．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。
A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于

5．估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（ ）。
A．實(shí)地查勘記錄
B．委托人名片
C．估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況
D．估價(jià)中的不同意見（責(zé)任編輯：）

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