房地產(chǎn)估價(jià)師

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三、房地產(chǎn)間接投資

㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過

資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)

集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為

5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)

目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問題，也為投資者提供

了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì);北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、

華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金

投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收

益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

㈡ 投資于房地產(chǎn)投資信托公司

房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房

地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由

專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其

收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一

個(gè)投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：

第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入

第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs

股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這

就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地

產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型

三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地

區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理

者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而

REITs的股票，成了千百萬個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括

退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等)間接

投資房地產(chǎn)的重要工具。

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫

過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地

產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國相關(guān)法律制度的

完善，REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。

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