房地產(chǎn)估價(jià)師

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例4—9：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：

1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/㎡)

例4一10：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：

1000×(1—0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/㎡)

在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：(1)一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;(2)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;(3)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率;(5)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：(1)全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;(3)全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

至于具體應(yīng)選用哪種價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價(jià)對(duì)象和有關(guān)情況。從理論上講，由于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

但嚴(yán)格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

例題：下面說法錯(cuò)誤的是( )。

A、可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;

B、可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(l±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

C、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格類型必須相同;

D、可比實(shí)例必須是正常交易。

答案：D

例題：可用作交易日期修正的方法有( )

A、價(jià)格指數(shù)法;

 B、長期趨勢(shì)法;

C、價(jià)格變動(dòng)率法;

D、經(jīng)驗(yàn)值法。

答案：ABC

第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況修正

一、房地產(chǎn)狀況修正的含義

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格還反映其本身的狀況。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

因此，經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。

(一)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。

區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分)、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

例題：區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括( )

A、交通便捷程度;

B、繁華程度;

C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度;

D、環(huán)境景觀。

答案：ABD

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