房地產(chǎn)估價(jià)師

2011 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試   經(jīng)營(yíng)與管理預(yù)測(cè)試卷單選2

11、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米

A. 2390

B. 2410

C. 2430

D. 2450

答案：B

解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米

12、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )

A. 等于報(bào)酬率

B. 大于報(bào)酬率

C. 小于報(bào)酬率

D. 無(wú)法知道

答案：A

解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

13、購(gòu)買(mǎi)某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%

A. 6

B. 6.9

C. 8.8

D. 9

答案：B

解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

14、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )

A. 利息率

B. 折現(xiàn)率

C. 內(nèi)部收益率

D. 空置率

答案：D

解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

15、基本完好房的成新率為( )

A. 十、九成新

B. 九、八成新

C. 八、七成新

D. 七、六成新

答案：D

解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

1)完好房：十、九、八成;

2)基本完好房：七、六成;

3)一般損壞房：五、四成;

4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

16、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為( )

A. 4858

B. 5200

C. 2700

D. 6264

答案：B

解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元

17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元

A. 100

B. 42

C. 63

D. 77

答案：A

解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。

18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元

A. 225.00

B. 237.50

C. 381.25

D. 395.83

答案：C

解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。

19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。

A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度

C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途

答案：C

解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

答案：A

解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

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