房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程 ，全面的了解2012年 房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

㈤ 按目標(biāo)市場細分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程

中的目標(biāo)市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)

類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高

檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住

宅市場等;也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進行細分，例如，老年

住宅市場、青年公寓市場等。

上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)

注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深

圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓

租賃市場等。

三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)

和市場交易指標(biāo)三種類型。

㈠ 供給指標(biāo)

⑴ 存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、

月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);

在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失

量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內(nèi)新竣工

房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中

國竣工量統(tǒng)計指標(biāo)是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求

已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格(或達到竣工驗

收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

⑶ 滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、

拆遷等)滅失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部

分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指"報告期末已竣工的

可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房

屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告

期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用

及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

⑸ 空置率(VRt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比

例，VRt=VCt/St。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空

置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣

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