房地產(chǎn)估價師

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房地產(chǎn)估價師考試制度與政策精講

(1)直接費(fèi)單價——定額計(jì)價方法

直接費(fèi)單價只包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械臺班使用費(fèi)，是分部分項(xiàng)工程的不完全價格。在我國有兩種計(jì)價方式，即單位估價法和實(shí)物估價法。

(2)綜合單價——工程量清單計(jì)價方法

綜合單價即分部分項(xiàng)工程量單價既包括直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金，也包括合同約定的所有工料價格變化風(fēng)險等一切費(fèi)用，是一種完全價格方式。

例題(判斷)：1、工程造價的計(jì)價過程就是將建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分解和逐步組合的過程。

( )

答案：對

2、對基本子項(xiàng)單位價格的確定有三種形式，即直接費(fèi)單價、間接費(fèi)單價和綜合單價( )

答案：錯

2 、工程造價控制的基本原理和方法

工程造價控制是全過程動態(tài)控制。首先，工程造價控制是全過程控制，具體地說，要用投資估算價控制設(shè)計(jì)方案的選擇和初步設(shè)計(jì)概算造價;用概算造價控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算造價;用概算造價或修正概算造價控制施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算造價。其次，工程造價控制是動態(tài)控制，一是工程造價受到建設(shè)周期影響;二是在工程建設(shè)過程中，項(xiàng)目造價控制圍繞三大目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制，這目標(biāo)是動態(tài)的，并且貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的始終。

在工程建設(shè)各個階段工程造價控制的主要方法包括。

(1)可行性研究：可行性研究是運(yùn)用科學(xué)方法或手段綜合論證一個工程項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，結(jié)合環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益評價以及項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的結(jié)論，為投資決策提供依據(jù)的方法。

(2)限額設(shè)計(jì)：所謂限額設(shè)計(jì)就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。需要說明的是，限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約，應(yīng)該處理好技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，扭轉(zhuǎn)投資失控的現(xiàn)象。

(3)價值工程：價值工程是通過對研究對象的功能與費(fèi)用的系統(tǒng)分析，以提高價值為目標(biāo)，以功能分析為核心，以創(chuàng)新為支柱的技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合，有效控制工程成本與功能協(xié)調(diào)的方法。在價值工程中，價值的定義為：

價值=功能/費(fèi)用

因此，提高價值的方法有：

1)功能提高，費(fèi)用不變;2)功能不變，費(fèi)用降低;3)功能提高，費(fèi)用下降;4)功能提高大于費(fèi)用提高;5)功能下降小于費(fèi)用下降。

(4)招標(biāo)投標(biāo)。

(5)合同管理。合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心。

例題：在工程建設(shè)過程中，項(xiàng)目造價控制圍繞( )三大目標(biāo)。

A、合同管理 B、 質(zhì)量控制 C.投資控制 D.進(jìn)度控制

答案：BCD

2012年房地產(chǎn)估價師考試制度與政策精講

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