房地產(chǎn)估價(jià)師

(一)房地產(chǎn)投資之利

在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。

1.相對(duì)較高的收益水平

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率超過(guò)20%.在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實(shí)現(xiàn)6%～8%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)者愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的貸款價(jià)值比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%—90%.而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至100%的融資，也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當(dāng)然，這樣高的貸款價(jià)值比例，也為金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹( ExpectedInflation)和非預(yù)期通貨膨脹( Unexpected Wlation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度通常會(huì)超過(guò)同期通貨膨脹率水平。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%-6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%—12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。當(dāng)然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能會(huì)提出這樣的問(wèn)題，即1998～2000年香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，那么怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者或者經(jīng)濟(jì)基本面支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)買房地產(chǎn)的活動(dòng)往往帶有明顯的投機(jī)色彩，已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場(chǎng)條件下、從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平就完全恢復(fù)、甚至超出了1998年亞洲金融危機(jī)前的水平。到2015年，各類房?jī)r(jià)的平均水平上漲了1倍以上。

4.提高投資者的資信等級(jí)

由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人所能做到的，所以擁有房地產(chǎn)成為占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對(duì)于提高投資者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。

(二)房地產(chǎn)投資之弊

在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些缺點(diǎn)，包括變現(xiàn)性差等。房地產(chǎn)投資的其他一些缺點(diǎn)包括：

1.投資數(shù)額巨大

不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)億元人民幣，即使投資者只需支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也大大超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少，甚至像1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)的中國(guó)香港、2007年次貸危機(jī)下的美國(guó)那樣，使許多投資者進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。

2.投資回收期較長(zhǎng)

除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過(guò)程的結(jié)束在3至5年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)。要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一方面要求房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，另一方面也要求房地產(chǎn)商能吸引機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行長(zhǎng)期投資合作。

3.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資者的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可以通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)權(quán)益相關(guān)的各種證券，進(jìn)行房地產(chǎn)間接投資。

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