房地產(chǎn)估價師

（二）使用管制

世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補(bǔ)交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

例題2．影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（　）。（2008年試題）

A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C．房地產(chǎn)使用管制

D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

答案：ACE

（三）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供必要的便利，包括：①應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；③對相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用其土地、建筑物的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

另一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

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