房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

⑵ 物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源。

很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷

售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機構(gòu)曾一度同時代理著北京近30個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，

其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是

物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。

⑶ 物業(yè)代理公司過往的業(yè)績。

看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的

成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于

前者?？疾煳飿I(yè)代理公司的過往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。

⑷ 針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷售常由當

地的代理機構(gòu)辦理，當然，這些機構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構(gòu)。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際

性代理公司，當?shù)氐拇頇C構(gòu)有時參加，有時不參加。這里沒有一個統(tǒng)一的原則可供遵循，需具體問題具體分析。一般說來，全國或

國際性代理公司通常對大型的復雜發(fā)展項目有更豐富的代理經(jīng)驗，且與大公司有更直接、更頻繁的接觸;而地方性代理機構(gòu)對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場及潛在的買家或租客有較詳細了解。

⑸ 認真簽訂物業(yè)代理合同。

通常開發(fā)商與物業(yè)代理之間都有一個合同關系，簽訂代理合同時，應對合同內(nèi)容及每一文字書面和隱含的意義認真考慮。代理合同應清楚地說明代理權(quán)存在的時間長

短，在什么情況下可以中止此項權(quán)利，列明開發(fā)商所需支付的費用、代理費(傭金)比例，并說明何時在什么條件下才能支付此項傭金。同時還應在合同中載明是獨家代理還是聯(lián)合代理，涉及雇傭另外的

代理時，什么是首席代理的權(quán)利，是否連續(xù)處置(租售)該物業(yè)(出于財務和收益的考慮，開發(fā)商有時希望分階段出租或出售某物業(yè))等。

花些時間盡可能精確地表述開發(fā)商和代理商之間的關系可避免以后造成誤解和爭議。

二、制定租售方案

㈠ 出租還是出售

開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。對于住宅項目，開發(fā)商大

多選擇出售;對商用房地產(chǎn)項目，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。因為這將涉及財務安排上的問題，開發(fā)

商必須按有關貸款合約規(guī)定在租售階段全部還清項目貸款。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投

資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租客的吸引力、延長其經(jīng)濟壽命，進而達到理想的租金回報和使

物業(yè)保值、增值的目的。出租物業(yè)作為開發(fā)商的固定資產(chǎn)，往往還要與其另外的投資或資產(chǎn)相聯(lián)系、以使其價值或效用得到更充分的發(fā)揮。

㈡ 租售進度

租售進度的安排，要考慮與工程建設進度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預測的市場吸納速度協(xié)調(diào)。此時，開發(fā)商往往要

準備一個租售進度計劃控制表，以利于租售工作按預定的計劃進行。且租售進度計劃，應該根據(jù)市場租售實際狀況，進行定期調(diào)整。

㈢ 租售價格

價格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，價格直接關系到市場對其所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品

的接受程度，影響著市場需求和開發(fā)商利潤，涉及到開發(fā)商、投資者或使用者及中介公司等各方面的利益。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和

完善，價格競爭越來越激烈，掌握科學的房地產(chǎn)定價方法，靈活運用定價策略，確保預期利潤和其他目標的實現(xiàn)，是所有房地產(chǎn)商最關心的事情。

開發(fā)商定價有三類方法，即成本導向定價法、購買者導向定價

法和競爭導向定價法。其中，成本導向包括成本加成定價法和目標

定價法，購買者導向包括認知價值定價法和價值定價法，競爭導向

包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。

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（責任編輯：中大編輯）

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