房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

㈠ 通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所

有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的

購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的

風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，

按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收

益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折

現(xiàn)率的直接相加。

㈡ 市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與

需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導致

房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度

時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得

多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，

每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，

也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密切關注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結(jié)

果，來降低市場供求風險的影響。

㈢ 周期風險

周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)

象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20

年，香港為7~8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)

時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場

成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產(chǎn)。

㈣ 變現(xiàn)風險

變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的

特征，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)

金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

㈤ 利率風險

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而

達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，

會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的

需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。

長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固

定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金

融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住

房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房

地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較

高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

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（責任編輯：中大編輯）

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