房地產(chǎn)估價(jià)師

第四章　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低及其變動(dòng)，是眾多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，稱為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，簡稱影響因素或因素。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)還需知曉各房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。為此，本章首先綜合說明各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后把它們分為房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

第一節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

（1）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。并且，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對(duì)某一影響因素或者其變化時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測算結(jié)果是應(yīng)向上調(diào)整還是應(yīng)向下調(diào)整。

（2）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r(jià)格的影響比樓層對(duì)價(jià)格的影響大。但是，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，那些影響較大的因素也許會(huì)變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場與住宅相反，其樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)合理確定各種影響因素的權(quán)重及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測算結(jié)果的調(diào)整幅度。  

（3）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了其內(nèi)外交通，方便了居民出行，會(huì)提高該居住區(qū)住宅的價(jià)格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì)降低該居住區(qū)住宅的價(jià)格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)住宅的價(jià)格，要看受影響住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等情況。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非有了該道路之后適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對(duì)住宅來說只有負(fù)面影響，沒有正面作用。

（4）有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不相同的：有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段較長的時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，放松或緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款，放寬或限制購房對(duì)象，提高或降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響通常需要一個(gè)過程。

（5）各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較小影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^大影響的因素。

（6）同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不相同的：不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

（7）各種影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不相同的：人們在消費(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大；當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。 

（8）某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，例如，土地使用期限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以采用公式計(jì)算，樓層、朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響可以通過對(duì)大量不同樓層、朝向的房地產(chǎn)成交價(jià)格、租金的調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不是簡單地套用某些計(jì)算公式就能解決的；估價(jià)需要定性分析與定量分析相結(jié)合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素為基礎(chǔ)，測算結(jié)果往往還需要通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素做綜合分析后再做適當(dāng)調(diào)整才能作為估價(jià)結(jié)果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎(chǔ)，二者相輔相成。但在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，使估價(jià)科學(xué)化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來判斷某種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

例題1．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（?。?2003年試題)

答案：√

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