房地產(chǎn)估價師

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⑺ 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托

監(jiān)理合同。

⑻ 建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則

上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原

則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當提供銀行出具的到

位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律

有關(guān)規(guī)定需要繳納的費用。

㈡ 申請辦理施工許可證的程序

⑴ 建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

⑵ 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)征機關(guān)提出申請。

⑶ 發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申

請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可;對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當

限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延;對于不符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

⑷ 建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當重新申請領(lǐng)取施工許可證。

㈤ 前期工作的其他環(huán)節(jié)

除上述四個主要環(huán)節(jié)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償;施工現(xiàn)場的水、電、路通和

場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初

步確定目標市場、租金或售價水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應(yīng)再進行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)

生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前，通常不會輕舉妄動。

作為一條行業(yè)準則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種"健康的懷疑"態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發(fā)成本。

同時。開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。

第四節(jié) 建 設(shè) 階 段

建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開

發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項

目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時

投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角

度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的

工程項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自

己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負責管理。

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（責任編輯：中大編輯）

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