房地產(chǎn)估價(jià)師

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19．某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（ ）元/㎡。
A．5110．51
B．5307．26
C．5549．95
D．5638．13
20．報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（ ）。
A．投資率是投資回收與投入資本的比率
B．風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高
C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率
D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率
21．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（ ）。
A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬(wàn)元。
A．245
B．275
C．315
D．345
23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A．489．99
B．495．53
C．695．53
D．800．00
24．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5．5%，開(kāi)發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（ ）。
A．7．90%
B．11．08%
C．11．83%
D．13．73%
25．某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（ ）元/㎡
A．310．61
B．321．60
C．477．87
D．494．77
26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（ ）萬(wàn)元。
A．67．60
B．811．24
C．1622．48
D．2433．72
27．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（ ）。
A．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間
B．開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間
C．開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間
D．開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

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