房地產(chǎn)估價(jià)師

第三節(jié) 前期工作(重點(diǎn))

●前期工作的流程

拿地 → 項(xiàng)目核準(zhǔn)、開工計(jì)劃 → 規(guī)劃設(shè)計(jì)和許可 → 招標(biāo) → 申請(qǐng)開工與審批

知識(shí)點(diǎn)一、獲取土地

(一)土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)

1.土地儲(chǔ)備

●年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃(13多)

●土地儲(chǔ)備的范圍包括：

●土地儲(chǔ)備的運(yùn)作程序四步走：

2.土地開發(fā)

●涵義

前期開發(fā)工作的內(nèi)容，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)。

● 土地儲(chǔ)備開發(fā)包括6成本：(10單)

3.土地儲(chǔ)備資金

●土地儲(chǔ)備資金3管理：

①?？顚Ｓ?/p>

②分賬核算

③并實(shí)行預(yù)決算管理

●土地儲(chǔ)備資金的來源4渠道：“3+1”

1.土地使用權(quán)出讓

工業(yè)(包括倉儲(chǔ)用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

2.土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

對(duì)于開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及：

①私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目及國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。

②廉租住房和部分經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地。

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國有土地使用權(quán)①出讓、②租賃、③作價(jià)入股或④授權(quán)經(jīng)營等方式，對(duì)原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

通過土地①轉(zhuǎn)讓、②公司入股、③并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

知識(shí)點(diǎn)二、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃

●項(xiàng)目核準(zhǔn)的涵義：

政府對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度;

政府對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行備案制度。

國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)或備案時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)(甲級(jí))的機(jī)構(gòu)編制的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》。未取得政府核準(zhǔn)文件的建設(shè)項(xiàng)目，均不得開工建設(shè)。

項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)材料——“4+7

(二)《目申請(qǐng)報(bào)告》(一式5份)的8內(nèi)容

（三）項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)

知識(shí)點(diǎn)三、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可(11單、12單、13單、14多)

具體包括四方面工作：

1.下發(fā)《規(guī)劃意見書(選址)》

2.核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

3.設(shè)計(jì)方案審批、

4.核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

●申領(lǐng)的流程

【對(duì)于劃撥項(xiàng)目】開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

(三)設(shè)計(jì)方案審查階段(自愿)

●審查的流程

【注意】開發(fā)商自愿申請(qǐng)規(guī)劃部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。

對(duì)于未審查過設(shè)計(jì)方案的重大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在規(guī)劃設(shè)計(jì)的招投標(biāo)備案階段對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。

開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，然后持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和設(shè)計(jì)方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審查申請(qǐng)。

(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

●申領(lǐng)的流程

【工程竣工驗(yàn)收后】按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。

（一） 招標(biāo)2方式

(一) 招標(biāo)機(jī)構(gòu)→成立招標(biāo)工作小組

●招標(biāo)過程具體活動(dòng)

●招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)(重點(diǎn))

3組織編制工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底

a.全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)。

b. 招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是是否編制標(biāo)底。招標(biāo)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)。

編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。

招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)。

c. 招標(biāo)人采用工程量清單招標(biāo)時(shí)，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。無需保密。

招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布招標(biāo)控制價(jià)并不得對(duì)所編制的招標(biāo)控制價(jià)進(jìn)行上浮或下調(diào)。

●招標(biāo)工作小組組成人員

(1)決策人員

(2)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家

(3)助理人員

【評(píng)標(biāo)委員會(huì)】由招標(biāo)人代表+有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人↑單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。

知識(shí)點(diǎn)五、開工申請(qǐng)與審批

●建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。

●從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān))申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》。

(一)申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件(12多)

……

【記憶口訣】

不用全有錢、

不用全拆完、

圖紙不用都設(shè)計(jì)完、

只要有地、施工、監(jiān)理和保安。

(二)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起1 5日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

●建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

知識(shí)點(diǎn)六、其他前期工作

●除了上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

●由于土地成本和前期費(fèi)用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對(duì)許多開發(fā)商而言，項(xiàng)目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項(xiàng)目成本的50%～70%。

(2014單選)土地儲(chǔ)備資金不能用于支付()。

A.收儲(chǔ)土地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)

B.收儲(chǔ)土地后必要的前期開發(fā)費(fèi)用

C.收儲(chǔ)土地發(fā)生的銀行貸款利息

D.土地使用權(quán)出讓價(jià)款

【答案】D

【解析】土地儲(chǔ)備資金的具體使用范圍：征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用;需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出;經(jīng)同級(jí)財(cái)政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。參見教材p68.

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（責(zé)任編輯：lqh）

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