房地產(chǎn)估價(jià)師

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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

㈠ 房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析

估價(jià)對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，2001

年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項(xiàng)目由市建×

公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，

2003年1-4月完成1～6層水電風(fēng)氣管線安裝，5月起進(jìn)入全面裝

修階段，預(yù)計(jì)2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝

修工程于2003年12月31日前結(jié)束，屆時(shí)整棟大樓正式投入營運(yùn)。

估價(jià)對象具有最通透實(shí)用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模

的購物中心之一。

××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進(jìn)口復(fù)式鋁

合板玻璃幕墻(大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自

日本，鋁板產(chǎn)自法國，裝飾帶、百頁窗產(chǎn)自臺灣)，大理石貼面;室

內(nèi)地面為人造大理石;石膏板隔板;隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂;

不銹鋼卷簾門。

設(shè)備配置情況如下：

電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部;

空調(diào)：韓國LG中央空調(diào)系統(tǒng);

消防：智能化自動噴淋及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);

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防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報(bào)警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音

樂系統(tǒng);

通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預(yù)留電話線路、插座;

物業(yè)管理：樓宇自動化管理系統(tǒng);

備用電源：美國康明斯大功率發(fā)電機(jī)組。

㈡ 區(qū)位狀況因素分析

估價(jià)對象位于C市鹽市口青年路北側(cè)，距鹽市口和署襪街約

50米遠(yuǎn)，臨街寬度為110米;目前青年路和交通巷道路改造計(jì)劃

已實(shí)施，改造后交通更方便;青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小

商品批發(fā)市場，為C市商業(yè)黃金口岸。

㈢ 市場背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估價(jià)方法選用

根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用收益法和成

本法分別進(jìn)行估價(jià)。

㈥ 估價(jià)測算過程

⑴ 收益法

具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測算。通過將估價(jià)對象未來各期的

正常凈收益，用適當(dāng)報(bào)酬率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，確定為估價(jià)

對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

① 求取理論預(yù)期收益

假設(shè)估價(jià)對象在2003年12月31日營運(yùn)時(shí)即達(dá)到穩(wěn)定租用狀

態(tài)，則估價(jià)對象在未來5年內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測如下(單位：萬元)：

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

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