房地產(chǎn)估價(jià)師

2013年試題參考答案

一、問(wèn)答題

(一)

1.對(duì)于酒店自營(yíng)的功能用房可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，對(duì)于出租的功能用房可以基于租賃收入測(cè)算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，凈收益為營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)。

2.對(duì)于包含題意中多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?/p>

(1)把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類(lèi)型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。如客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會(huì)議

室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，商場(chǎng)部分的變動(dòng)費(fèi)用是與商品銷(xiāo)售額直接相關(guān)的費(fèi)用，等等;固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等，不管客房是否有客人人住、會(huì)議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購(gòu)物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。

(2)首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，然后測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現(xiàn)出來(lái)的，其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了。

4.對(duì)于娛樂(lè)中心、商場(chǎng)還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場(chǎng)租金;如不正常、不合理，則采用市場(chǎng)租金測(cè)算。另外，對(duì)未出租部分采用市場(chǎng)租金測(cè)算。

(二)

用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后。在成本法估價(jià)中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，如采用靜態(tài)分析法估價(jià)，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，如采用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。

(三)

1.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率，如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?。第二，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專(zhuān)業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。

二、單項(xiàng)選擇題

1.A

解析：據(jù)題意：“兩戶(hù)室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見(jiàn)兩套住宅屬于暫時(shí)性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價(jià)差法(此方法主要適用于不可修復(fù)損失的);損失資本化法也不適用，因?yàn)閾p失前后收益變化難以確定;賠償實(shí)例比較法也不適用，因?yàn)轭?lèi)似損失程度和范圍的比較實(shí)例很難獲得。綜上所述，本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是修復(fù)費(fèi)用法。

2.D

解析：由于采用修復(fù)費(fèi)用法，估價(jià)結(jié)果主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用。

(2)房屋空置的收益損失。

(3)房屋使用面積減少的損失。

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失。

(5)房屋采光面積減少的損失。

(6)房屋耐久性降低的損失。

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償。

(8)施工影響的補(bǔ)償。

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

D選項(xiàng)“房屋市場(chǎng)價(jià)值的減損額”是損害前后價(jià)差法的計(jì)算結(jié)果。

3.B

解析：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計(jì)入估價(jià)結(jié)果，因此估價(jià)結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價(jià)值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購(gòu)置原價(jià)無(wú)關(guān)。

4.D

解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收入在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收入投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5.A

解析：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

6.B

解析：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

7.C

解析：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一

般情況下早于搬遷之日。

8.D

解析：由于估價(jià)目的不同，不能合并出具估價(jià)報(bào)告。一個(gè)估價(jià)報(bào)告只能有一個(gè)估價(jià)目的，可以有多個(gè)估價(jià)對(duì)象。

9.B

解析：因?yàn)榧讖S區(qū)有出租收益，有收益或類(lèi)似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，因此應(yīng)采用收益法估價(jià)。

10。C

解析：由于題意是評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類(lèi)型是劃撥，因此C選項(xiàng)最合適。D選項(xiàng)得出的結(jié)果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

三、指錯(cuò)題

1.封面中應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)日期”。

2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。

3.缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說(shuō)明。

4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說(shuō)“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

5.估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對(duì)象之前。

6.價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說(shuō)明確定理由或者說(shuō)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。

7.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

8.估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。

9.缺實(shí)地查勘日期。

10.缺估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示。

11.缺估價(jià)對(duì)象此類(lèi)工業(yè)房地產(chǎn)狀況過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)變化趨勢(shì)分析。

12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說(shuō)應(yīng)該有區(qū)別。

13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。

14.管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

15.銷(xiāo)售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

16.投資利息中銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成之前發(fā)生的，開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用不應(yīng)計(jì)算利息。

17.折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格與土地重新購(gòu)建價(jià)格之和。

18.抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。

19.應(yīng)說(shuō)明年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。

20.年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計(jì)算未說(shuō)明是否有其他收入。

22.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說(shuō)明凈收益是保守估計(jì)值。

23.估價(jià)對(duì)象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

24.在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說(shuō)明三種價(jià)值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。

四、改錯(cuò)題

1.應(yīng)明確說(shuō)明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

2.應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。

解析：一般情況下投資價(jià)值、企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值可能適用于持續(xù)使用前提，而且一個(gè)估價(jià)目的只有一個(gè)價(jià)值類(lèi)型。參閱理論教材97一101頁(yè)。

3.據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。

4.抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

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