房地產(chǎn)估價師

第五節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過50%。

隨著《物權(quán)法》的出臺和實施，人們的財產(chǎn)保護意識越來越強，對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的情況也越來越多。

房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經(jīng)濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟價值貶值。房地產(chǎn)價值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償”。

因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。

對房屋造成的價值損失主要包括：

①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進行重新改造;若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設(shè)計，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同時需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產(chǎn)實體，主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達性，也會造成房地產(chǎn)價值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。比如：某區(qū)域原來是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值可能會有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。

(二)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ锓恋K了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價值減損;又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。

(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等而對購房人造成價值損失。

(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。

(六)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！比玳_發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán);又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項權(quán)利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險，使受讓人權(quán)利受到損害。

(七)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

如法院在進行房地產(chǎn)查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

編輯推薦：

2019年房地產(chǎn)估價師考試報名提醒平臺

注冊房估師考試各章節(jié)精華考點及試題

房地產(chǎn)估價師考試即將變革?早考試不吃虧!

再更新!2019年房地產(chǎn)估價師考試報名通知公布18個地區(qū)

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁