房地產估價師

確定估價結果

一、對測算結果進行校核

當不同估價方法的測算結果之間有較大差異時，應尋找原因，并消除不合理的差異。原因可從以下方面進行檢查：①估價計算是否有誤;②估價基礎數據是否正確;③估價參數是否合理;④估價計算公式是否恰當;⑤不同估價方法的估價對象財產范圍是否一致;⑥不同估價方法的估價前提是否一致;⑦選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;⑧估價假設是否合理;⑨是否遵循了應遵循的估價原則;⑩房地產市場是否為特殊狀況，如房地產價格是否存在泡沫、房地產市場是否不景氣。

第四科考試中的找錯思路

二、得出一個綜合測算結果

對于選用一種估價方法進行測算的，在確認測算結果無差錯后，將其作為綜合測算結果。對于同時選用兩種或兩種以上估價方法進行測算的，在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后，根據估價目的及不同估價方法的適用程度、數據可靠程度、測算結果之間差異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均 等方法得出一個綜合測算結果。

選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確 的估價方法測算的結果給予較大的權重 ;

當由于房地產市場為特殊狀態(tài)導致不同估價方法測算結果差異較大時，不能簡單地采取平均的方法總綜合為一個測算結果，應視不同的情況，特別是根據估價目的，先排除不合適的估價方法的測算結果，然后將余下的結果綜合為一個結果。

估價基本事項中，需要明確價值時點和價值類型。同一估價報告中，這兩個因素必須是一致的。

三、確定最終的評估價值

在得出一個測算結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價值影響因素(由于房地產價值影響因素眾多，不能拘泥于某些數學公式的測算結果，還應根據經驗及其對房地產市場行情的深入了解來把握評估價值)，同時可聽取有關專家的意見，對該結果進行適當的調整，或者取整，或者認定該結果，從而確定最終的評估價值。當有調整時，應在估價報告中充分說明調整的理由。

【多選題】在審核房地產估價報告中，發(fā)現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是對測算結果進行校核。不同估價方法結果有較大差異的原因：估價計算是否有誤;基礎數據是否正確;參數選取是否合理;公式選用是否恰當;不同估價方法的估價對象的范圍是否一致;不同估價方法的估價前提是否一致;選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;估價假設是否合理;是否遵循了估價原則;房地產市場是否為特殊狀態(tài)。參見教材P410。

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