房地產(chǎn)估價師

謹慎原則

影響價格的因素存在不確定性，應多考慮使價格偏低的因素，少考慮使價格偏高的因素。

充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

處分抵押物的時間與抵押價值時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，不確定因素較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權(quán)人對變現(xiàn)風險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估應遵循謹慎原則。

理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

在實際估價中，如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據(jù)確定因素進行估價。

如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀、保守和折中判斷會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。

市場價值評估用折中的、抵押價值評估用保守的、投資價值評估可以是樂觀的。

《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》遵循謹慎原則的要求：

(1)比較法估價，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。

(2)收益法估價，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

(3)成本法估價，不應高估土地取得成本、建設成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

(4)假設開發(fā)法估價，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

高估成本，低估收益，使得評估結(jié)果偏低。

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