房地產(chǎn)估價(jià)師

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則(必考)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求，評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)，不是委托人、房地產(chǎn)估價(jià)師隨意假定的，而是根據(jù)估價(jià)目的確定的。

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義：說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。

有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的，應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。

采用比較法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，就需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，即把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評(píng)估價(jià)值在后。

一般將估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期(如完成實(shí)地查勘日)確定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是過去或者未來，由估價(jià)目的決定。

估價(jià)中要注意估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的五種組合

表4—1中的各種情形舉例說明：

(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)。(最常見、最大量的情況)，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。

(2)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。如房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠，估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(過去時(shí))，在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。

(3)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

(4)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)。

(5)抵押房地產(chǎn)處置后不足以償還抵押貸款，追究責(zé)任。要考慮抵押價(jià)值是否存在高估。

(6)鑒定高估，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。而如果當(dāng)時(shí)評(píng)估的抵押價(jià)值符合當(dāng)時(shí)的市場狀況，之后市場不景氣引起的價(jià)格下跌，導(dǎo)致不足以償還抵押貸款，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不擔(dān)責(zé)。

(7)評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為受賄日，不是案發(fā)日或委托估價(jià)日，相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)狀況。

(8)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。房地產(chǎn)市場預(yù)測、投資分析，預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。

【2017年真題】房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為(　)。

A.房屋征收決定公告之日

B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D.委托估價(jià)之日

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

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