房地產(chǎn)估價(jià)師

第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定●

在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(如投資、成本費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)周期等)大部分來自對(duì)未來情況的預(yù)測與估算，由此得出的評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策風(fēng)險(xiǎn)大。為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法 ○

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

㈠風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)

□含義:是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法：專家調(diào)查法(如專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。

開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生了影響。

㈡風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)：指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。

常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法：

1.調(diào)查和專家打分法——適用于項(xiàng)目決策前期

依據(jù)資深專家的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，結(jié)論只是一種大致的程度值，只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。

2.解析法

含義：是在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。

3.蒙特卡洛法

它是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。

解析法和蒙特卡洛模擬法，是風(fēng)險(xiǎn)分析主要有兩種方法。區(qū)別：①解析方法：對(duì)影響現(xiàn)金流的各個(gè)現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì);蒙特卡洛法：在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣。②解析法：變量≤3;蒙特卡洛法：變量>3。

三、概率分析的步驟與概率確定方法◎

風(fēng)險(xiǎn)分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上采用概率分析，來研究預(yù)測不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就可說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀況下的風(fēng)險(xiǎn)程度。

㈠概率分析的4個(gè)步驟

□列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素; □選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo);

□分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;

□計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。

㈡概率的確定方法

確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步。概率分為客觀概率和主觀概率?？陀^概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出。在實(shí)踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計(jì)基礎(chǔ)上的主觀概率分布。

四、概率分析中的期望值法●

㈠期望值法的步驟

采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

⑴選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。

⑵按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

⑶分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。

⑷分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。包括各年凈現(xiàn)值期望值、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值。各年凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算公式為：

式中，E(NPVt)為第t年凈現(xiàn)值期望值;Xrt為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)值：Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。

整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值的計(jì)算公式為：

式中，E(NPV)為整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值;i為折現(xiàn)率;n為項(xiàng)目壽命周期長度。

項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行;否則，不可行。

⑸計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算公式為：

式中，δt為第 t 年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差，其他符號(hào)意義同前。

整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差計(jì)算公式為：

式中，δ為整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差?！　衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。為此需要消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，計(jì)算公式為：

式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越大。依據(jù)凈現(xiàn)值期望值、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，可以用來選擇投資方案。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。

⑹計(jì)算凈現(xiàn)值≥0時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。

⑺對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。

㈡期望值法應(yīng)用示例

【例7-5】某投資者以25萬元購買了一個(gè)商鋪單位2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2;第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資是否可行。

【解】 E(NPV1)=22×0.2十18×0.6十14×0.2=18萬元

E(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22萬元

E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54萬元

δ1=2.530 δ2=3.286 δ3=3.840

V=δ /E(NPV)×100%=40.25%

因此，該投資項(xiàng)目可行，且風(fēng)險(xiǎn)較小。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，試求該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序。

【解】甲：890/1500=0.593 乙：910/1800=0.505 丙：1200/2200=0.545

五、蒙特卡洛模擬法○

蒙特卡洛法能夠隨機(jī)模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問題。蒙特卡洛模擬法的3個(gè)步驟：

⑴分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。

⑵通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。

⑶反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。

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