房地產(chǎn)估價(jià)師

第三節(jié) 敏感性分析

一、敏感性分析的概念●

含義：指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：①找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);②研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;③比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

二、敏感性分析的步驟●

敏感性分析4個(gè)步驟：⑴確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為FIRR，必要時(shí)也可以選用FNPV、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。⑵確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。⑶計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。⑷通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。

進(jìn)行敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。

三、單因素與多因素敏感性分析●

□單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。

□多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但要注意，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

□優(yōu)點(diǎn)：它給kfs提供了關(guān)于項(xiàng)目盈利性的有用信息和它對(duì)變動(dòng)因素的敏感性，同時(shí)指出了哪些因素是最關(guān)鍵的因素。

□缺點(diǎn)：該分析方法忽視了各因素之間的相互作用關(guān)系。在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很可能有幾個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化，因此有必要做更進(jìn)一步的敏感性分析，以彌補(bǔ)上述方法的不足。

四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法 ○

“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。其基本思路：對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。

□作用：敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

缺點(diǎn)：尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會(huì)受到一定的影響?？赡軙?huì)出現(xiàn)的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大;而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。

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