房地產(chǎn)估價(jià)師

第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

一、投資與成本

㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

□廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

□一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價(jià)值以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過(guò)成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

□含義：指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品銷售成本(亦稱完全成本)。

□投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念(如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。

㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。從本書第1章介紹的房地產(chǎn)直接投資形式來(lái)看，其投資與成本有如表6-1所示的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)表 6-1

開(kāi)發(fā)銷售模式下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：kfs所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。

1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資——開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

含義：指項(xiàng)目建成時(shí)，按照財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.經(jīng)營(yíng)成本

含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。

4.期間費(fèi)用

含義：指為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算;用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

㈠經(jīng)營(yíng)收入：銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入

銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價(jià)，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價(jià)，自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。經(jīng)營(yíng)收入比完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

㈡利潤(rùn)：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、盈利

銷售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分→稅收;另一部分→(企業(yè))可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。企業(yè)利潤(rùn)：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額(實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅

經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))

㈢稅金——開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種

⒈經(jīng)營(yíng)稅金及附加。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。

⒉城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：視土地等級(jí)、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

⒊企業(yè)所得稅。是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率，應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

㈠置業(yè)投資 ———經(jīng)濟(jì)效果：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增加(3種表現(xiàn))

□租金→月租金收入，增值和股權(quán)增加→在物業(yè)處置(轉(zhuǎn)讓)或?qū)ξ飿I(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(二次抵押貸款)。

□其經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。

㈡開(kāi)發(fā)投資———經(jīng)濟(jì)效果：銷售收入

□其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。

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