房地產(chǎn)估價師

4.選聘物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定之后，即應根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作。達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項目。建設單位應與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

上述4個環(huán)節(jié)均由開發(fā)建設單位來主持。這4個環(huán)節(jié)是物業(yè)管理全面啟動和運作的必要先決條件，建設單位對此應給予足夠的重視。

例題：物業(yè)管理的準備階段的工作包括基本環(huán)節(jié)有（   ）。

A、物業(yè)管理的早期介入

B、制定物業(yè)管理方案

C.選聘物業(yè)管理企業(yè)

D.物業(yè)的接管驗收

E、制定業(yè)主臨時公約及有關制度答案：ABCE解析：物業(yè)的接管驗收不是物業(yè)管理的準備階段的工作，是前期物業(yè)管理階段的工作。

（二）前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同，包括物業(yè)的接管驗收、業(yè)主入住、檔案資料的建立、日常的前期物業(yè)管理服務、首次業(yè)主大會召開5個基本環(huán)節(jié)。

1.物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。新建物業(yè)的接管驗收是項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收。接管驗收一旦完成，即由建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)后，就標志著正式進入前期物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的接管驗收通常發(fā)生在產(chǎn)權人將原有物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理之間；或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)管理企業(yè)，在新老物業(yè)管理企業(yè)之間。針對上述兩種情況，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，原有物業(yè)接管驗收的完成標志著進入前期物業(yè)管理階段；由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，原有物業(yè)接管驗收的完成標志著進入物業(yè)管理的日常運作階段。

2.業(yè)主入住業(yè)主入住是指住宅小區(qū)的居民入住，或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)管理企業(yè)與服務對象的首次接觸，是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主臨時公約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，還要通過各種宣傳手段和方法，使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關規(guī)定，主動配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理服務工作。

3.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術維修資料，尤其是隱蔽工程的技術資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進行科學的分類與歸檔。

4.日常的前期物業(yè)管理服務日常的前期物業(yè)管理服務與物業(yè)管理的日常運作階段工作內(nèi)容相似，只是物業(yè)服務合同的委托方不同。前者的委托方一般為建設單位或產(chǎn)權單位，而后者的委托單位一般為全體業(yè)主。

5.首次業(yè)主大會召開當物業(yè)銷售和業(yè)主人住達到一定年限或一定比例時，業(yè)主應在物業(yè)所在地政府主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，組織召開首次業(yè)主大會，審議和通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理企業(yè)，決定有關業(yè)主共同利益的事項。業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，至此，物業(yè)管理工作就從前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)向日常運作階段。

例題：前期物業(yè)管理階段不包括（    ）環(huán)節(jié)。

A.物業(yè)的接管驗收

B.用戶入住

C、選聘物業(yè)管理企業(yè)

D.首次業(yè)主大會召開

答案：C

解析：選聘物業(yè)管理企業(yè)，不是前期物業(yè)管理階段包括的基本環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的準備階段包括的基本環(huán)節(jié)。

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（責任編輯：中大編輯）

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