房地產(chǎn)估價師

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

（一）土地形態(tài)

土地形態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空地，如圖2-3（a）所示。即使土地上有建筑物，如圖2-3（b）所示，有時根據(jù)需要或者按照有關規(guī)定，應把土地單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥的建設用地使用權的房地產(chǎn)應當補交的出讓金等費用，就需要單獨評估土地的價值。對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：一是無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；二是考慮建筑物存在對土地價值的影響。（重要考點）

（二）建筑物形態(tài)

建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或者按照有關規(guī)定，應把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值，如圖2-3（c）所示。例如，在房地產(chǎn)投保火災險時評估其保險價值，災害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有兩種做法：一是無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。

上述土地與建筑物合在一起時，需要單獨或者分別評估其中的土地價值或建筑物價值，在評估土地價值時不考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價，稱為“獨立估價”；如果在評估土地價值時考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時考慮土地的影響的估價，則稱為“部分估價”。至于在估價時是否考慮以及如何考慮建筑物對土地價值的影響，或者土地對建筑物價值的影響，將在本書第五章第四節(jié)“最高最佳利用原則”中論述。

（三）房地形態(tài)

房地形態(tài)即實物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價時也把它們作為一個整體來看待，如圖2-3（d）所示。

目前，社會上對房地產(chǎn)的用詞尚不規(guī)范，同一用詞，可能含義不同，不同的用詞，可能含義相同，從而很容易引起誤解。為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“土地”、“建筑物”和“房地”這幾個關鍵詞，它們的含義分別如下：

（1）房地產(chǎn)：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。

（2）土地：僅指土地部分，如說土地價值時，此價值不包含該土地上的建筑物的價值。

（3）建筑物：僅指建筑物部分，如說建筑物價值時，此價值不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。

（4）房地：專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時，此價值既包含建筑物的價值，也包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值；或者說，此價值既包含土地的價值，也包含該土地上的建筑物的價值。

還需要說明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內(nèi)的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有時根據(jù)需要，將建筑物真正的地上部分與地下部分分開。因此，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指，在實際估價中同樣要注意這個問題。

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