房地產(chǎn)估價(jià)師

二、估價(jià)目的
    估價(jià)目的（appraisal purpose）是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，通俗地說(shuō)，是委托人將要拿未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。例如，是為房地產(chǎn)買賣雙方或某一方確定有關(guān)價(jià)格提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為征收人與被征收人確定拆遷補(bǔ)償金額、為人民法院確定被拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)（簡(jiǎn)稱出讓金等費(fèi)用）提供參考依據(jù)。
    委托人不會(huì)無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要。因此，任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且估價(jià)目的來(lái)源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可分為：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、分割、損害賠償、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)，企業(yè)合并、分立、改制、上市、對(duì)外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等。在實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)根據(jù)委托人的具體需要對(duì)上述估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說(shuō)明。例如，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，可按照出讓方式分為招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓估價(jià)，按照服務(wù)對(duì)象分為為出讓人服務(wù)的估價(jià)和為投標(biāo)人、競(jìng)買人等欲取得土地者服務(wù)的估價(jià)；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，可按照轉(zhuǎn)讓方式分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)人股、以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)、以房地產(chǎn)抵償債務(wù)等估價(jià)；房地產(chǎn)買賣估價(jià)中除了為賣方確定要價(jià)、買方確定出價(jià)或者買賣雙方協(xié)商成交價(jià)的估價(jià)外，還有普通拍賣的保留價(jià)（底價(jià)）評(píng)估；房地產(chǎn)征收征用估價(jià)，可分為集體土地征收估價(jià)、房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)征用估價(jià)，房屋拆遷估價(jià)又可按照拆遷補(bǔ)償方式，分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。
    不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同，估價(jià)依據(jù)可能不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
    例題2：在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（　）。
    A．估價(jià)的依據(jù)有可能不同
    B．估價(jià)的方法有可能不同
    C．估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同
    D．估價(jià)原則可能不同
    E．估價(jià)程序可能不同
    所給正確答案是ABC，問(wèn)：但我理解應(yīng)該還有D．因?yàn)榈盅汗纼r(jià)要遵循謹(jǐn)慎原則，而其他估價(jià)目的尤其是拆遷估價(jià)中沒(méi)有謹(jǐn)慎原則，如果我理解正確，這樣答題，考試中會(huì)給我分嗎？
    答：正確答案我認(rèn)為應(yīng)該是ABC。估價(jià)原則不同的含義應(yīng)該是全面的不同，首先是獨(dú)立客觀公正的總原則，然后是四個(gè)技術(shù)原則，再則是抵押目的所特有的謹(jǐn)慎原則，僅考慮一點(diǎn)而不及全貌是以偏概全。
    例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿的租賃合同（也稱為租約），許多法律明確規(guī)定保護(hù)這種租賃關(guān)系，如《中華人民共和國(guó)合同法》（1999年3月15日中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（2000年9月29日法釋[2000]44號(hào)）第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。因此，購(gòu)買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”。將這種房地產(chǎn)稱為有租約限制的房地產(chǎn)、帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡(jiǎn)稱合同租金、租約租金）與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)；但如果為房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。在對(duì)價(jià)值構(gòu)成的各要素，如成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。

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