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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用
結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結(jié)論。
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算 估價人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%
=2211.60萬元。
2.年運營費用估算
(1)年維修費。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：
年維修費=1500×3800×2%=114.00萬元
(2)年管理費。年管理費按年租金的3%計，故：
年管理費=2211.6×3%=66.35萬元
(3)年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：
年保險費=1500×38000×0.3%=17.10萬元
(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：
年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元
(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：
年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.
(6)年運營費用合計：
年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元
4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。
5.求取收益價格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。
自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元
故運用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。
(二)市場法估價測算過程
1.可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略)。
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項目 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
估價對象 |
|
坐落 |
××路××號 |
××路××號 |
××路×× |
××路××號 |
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用途 |
××寫字樓 |
××寫字樓 |
××寫字樓 |
××寫學(xué)樓 |
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交易情況 |
協(xié)議 |
拍賣 |
招標(biāo) |
協(xié)議 |
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交易日期 |
2003年12月10日 |
2004年2月10日 |
2004年4月10日 |
2004年10月10日 |
|
成交價格 |
6300 |
6750 |
6760 |
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|
地上建筑層數(shù) |
26 |
28 |
30 |
30 |
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個別因素（綜合） |
一般 |
一般 |
一般 |
一般 |
|
付款方式 |
一次性付款 |
一次性付款 |
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