房地產(chǎn)估價(jià)師

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四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題地被選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多選地，不得分少選且選擇正確的，每個(gè)選擇得0.5分)

(一)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，按照規(guī)劃擬建2萬㎡商住樓，其中營業(yè)房0.3萬㎡。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開始對住宅進(jìn)行預(yù)售，同時(shí)在每題上發(fā)布廣告。周某預(yù)購該項(xiàng)目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，家公司發(fā)現(xiàn)原圖紙可以設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)固定和設(shè)計(jì)部同意，將客廳寬度和面積作了修改，并以既有銷售人員電話通知周某，要求其15日內(nèi)提出意見。建設(shè)過程中，家公司又將在建的0.3萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，家公司將營業(yè)房公開招商。

1、甲公司申領(lǐng)房屋產(chǎn)前許可證，應(yīng)當(dāng)提交( )等資料。

A拆遷計(jì)劃

B產(chǎn)前方案

C拆遷安置補(bǔ)償資金證明

D公司拆遷資格證明

標(biāo)準(zhǔn)答案： ABC

解析：國家對房屋拆遷實(shí)行行政許可制度?！恫疬w條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、入被拆遷人王某對拆遷估價(jià)結(jié)果有異議，可以采取的救濟(jì)方式為( )

A向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核

B另行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估

C 要求拆遷管理部門制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估

D申請專家委員會(huì)鑒定

標(biāo)準(zhǔn)答案： AB

解析：拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

3、甲公司申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，應(yīng)提交( )等證件及資料

A工程施工合同

B土地使用權(quán)證

C商品房預(yù)售合同示范文本

D商品房預(yù)售方案

標(biāo)準(zhǔn)答案： ABD

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。

4甲公司在媒體上發(fā)布的廣告( )

A可借用其他相同類型的項(xiàng)目形象

B可以承諾為購房人辦理入住戶口

C不得涉及裝修內(nèi)容

D由于價(jià)格是隨市場變化而變化，一律不標(biāo)明銷售價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

5、下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計(jì)的表述中，正確的為( )

A甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復(fù)。因此，應(yīng)視同周某接受設(shè)計(jì)變更

B周某有權(quán)退房

C周某退房，甲公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

D周某退房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

標(biāo)準(zhǔn)答案： BC

解析：甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。

6、如周某發(fā)現(xiàn)《房屋所有權(quán)證》記載的放屋建筑面積為87㎡，商品房買賣合同對面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為( )

A周某有權(quán)退房

B甲公司應(yīng)賠償周某損失

C如周某退房，甲公司應(yīng)退還已付房價(jià)款及利息

D如周某不退房，面積超過允許誤差部分的放價(jià)款全由甲公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸周某

標(biāo)準(zhǔn)答案： ACD

解析：本例中，周某所購房屋面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3%之內(nèi)的3平方米房價(jià)款由周某補(bǔ)足，面積超過允許誤差部分的房價(jià)款全由甲公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸周某。

7、周某對所購房屋建筑面積疑問，甲公司做了解釋。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列解釋中部正確的為( )

A屬永久結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算面積

B穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳均按一層計(jì)算面積

C兩房屋建有上蓋和柱的走廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積

D獨(dú)立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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