房地產(chǎn)估價(jià)師

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㈠ 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金

與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所

有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，

因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收

益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租

金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的

風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買

力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，

按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本

來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投

資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收

益率來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值

性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折

現(xiàn)率的直接相加。

㈡ 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化

給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與

需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，

具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致

房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)

內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度

時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金

占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥?/p>

場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得

多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大

的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，

每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的

強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)，

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資

者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)

果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。

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