房地產(chǎn)估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

一、問答題(共3題，每題10分)

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。

(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?　二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B.估價時點應設(shè)定為2004年3月1日。

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

3.估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是(　)萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保

C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元;2002年。8月1日，遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬。

5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

A.人民幣140萬元

B.人民幣150萬元

C.人民幣190萬元

D.人民幣700萬元

6.下列表述中不正確的是(　)。

A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

7.下列表述中正確的是(　)。

A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時轉(zhuǎn)讓的參考價

B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價

D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產(chǎn)稅的參考價

(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。

8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值

B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為(　)萬元。

A.1616

B.2560

C.1882

D.1920　

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（責任編輯：中大編輯）

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