房地產(chǎn)估價(jià)師

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試于10月12~13日開(kāi)考，為幫助學(xué)員更好的參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試，特整理房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理）相關(guān)試題供大家模擬和練習(xí)，希望對(duì)您有所幫助！

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，

其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個(gè)(10000㎡)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年來(lái)全部售完;服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡•年，運(yùn)營(yíng)成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(12分)

1.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為()。

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.目標(biāo)定價(jià)法

D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是( )模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.大量定制

D.市場(chǎng)集中化

3.下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是( )。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)

D.自我形象

4.某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是( )萬(wàn)元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24

5.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期( )。

A.小于5年

B.在4～5年之間

C.在5～6年之間

D.在3～4年之間

6.某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少( )元。

A.544.10

B.709.99

C.6300.00

D.709.38

7.某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

8.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為( )萬(wàn)元。

A.55.0

B.38.5

C.105.0

D.23.6

9.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長(zhǎng)率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為( )。

A.9.26%

B.10.09%

C.11.11%

D.12%

10.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為( )萬(wàn)元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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