房地產(chǎn)估價師

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而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前

者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采

用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。

又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：

“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)

生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作

為損害賠償價值。”

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這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費

用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)

行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所

造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所

需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價

格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需

的費用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：

模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費用。進(jìn)而也就

明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。

由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)

估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)

于這一點，在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法

㈠ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系

房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)

識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的

認(rèn)識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地

產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或

者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價

格形成過程的認(rèn)識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格

經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術(shù)路線。

成本法反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價

對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格

組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加

(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣

一種價格形成過程：房地產(chǎn)的價值是由其各組成部分的價格累加而

成的。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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