房地產(chǎn)估價(jià)師

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第五節(jié) 公平原則

公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說都是公平合理的價(jià)值。

評(píng)估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。

例如，為房地產(chǎn)買賣目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣者得利，買者受損;為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損;

為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損;為房地產(chǎn)課稅目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則納稅人得利，政府受損，這對(duì)于其他的納稅人來(lái)說也有失公平。

為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格，又稱“換位思考”：在交易中，

各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的，如買者的心態(tài)是出價(jià)不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益或重新購(gòu)建價(jià)格或相同房地產(chǎn)的價(jià)格，

賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對(duì)該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價(jià)格出售。然后，估價(jià)人員再以專家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值：先假設(shè)評(píng)估價(jià)值的高低不是與自己無(wú)關(guān)，

即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色，評(píng)估價(jià)值的高低會(huì)對(duì)自己有什么影響，假如自己是買者會(huì)怎樣，是賣者又會(huì)怎樣，并謹(jǐn)記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會(huì)權(quán)衡出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說均為公平合理的價(jià)值。

為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響;如果與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的近親屬，應(yīng)當(dāng)回避;必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，

不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第4講:比較法(一)(2004)

一、內(nèi)容要求

1、比較法的基本原理;

2、搜集交易實(shí)例;

3、選取可比實(shí)例;

4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

5、交易情況修正。

二、考試要求

1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例;

2、掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第四章 比較法

第一節(jié) 比較法的基本原理

一、比較法的概念和理論依據(jù)

比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。

二、比較法適用的對(duì)象和條件

比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價(jià)。

比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。

另外，在比較法估價(jià)中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三方面)的修正，這些修正有的很難采用量化的計(jì)算公式，

需要估價(jià)人員依靠其廣博的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入了解才能作出。如果不由知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富，

且對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等有相當(dāng)了解的估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)則很難期待合理運(yùn)用這種估價(jià)方法得出正確的估價(jià)結(jié)果。

比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期等。

例題：與比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是( )

A、均衡原理; B、預(yù)期原理; C、競(jìng)爭(zhēng)原理; D、替代原理。

答案：D

三、比較法的操作步驟

運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：

1.搜集交易實(shí)例;

2.選取可比實(shí)例;

3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

4.進(jìn)行交易情況修正;

5.進(jìn)行交易日期修正;

6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;

7.求取比準(zhǔn)價(jià)格。

例題：比較法的原理與技術(shù)也可用于下列參數(shù)的求取，如( )

A、成本費(fèi)用;

B、空置率;

C、資本化率;

 D、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期。

答案：ABCD

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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