房地產(chǎn)估價(jià)師

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參考答案

一、單項(xiàng)選擇題 01.D　02.A　03.D　04.A　05.B

06.B　07.A　08.C　09.A　10.B

11.C　12.A　13.C　14.B　15.A

16.B　17.D　18.B　19.A　20.A

21.A　22.A　23.B　24.B　25.C

26.A　27.C　28.A　29.C　30.D

31.B　32.B　33.B　34.A　35.A

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABC　2.ABC　3.ABC　4.BD　5.AB

6.AB　7.ABCD　8.ACDE　9.BCDE　10.AB

11.ABD　12.ABCD　13.ABCD　14.CDE　15.ABCD

三、判斷題

01.√　02.×　03.×　04.√　05.×

06.√　07.×　08.×　09.√　10.×

11.√　12.√　13.×　14.√　15.√

四、計(jì)算題

1.購(gòu)買商鋪總投資：18000×60=1080000元

購(gòu)買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資)：1080000×30%=324000元

購(gòu)買商鋪的貸款額(P)：1080000×70%=756000元

抵押貸款年還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

凈經(jīng)營(yíng)收入(利用現(xiàn)金回報(bào)率)：(凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額)/首付款=12%

所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12%+年還本付息額

=324000×12%+106693.99=145573.99元

有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=145573.99+毛租金收入×25%

則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

最低月租金單價(jià)=毛租金收入，(可出租面積×12個(gè)月)

=194098.65/(60×12)=269.58元/m2

2.(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

a.租金收入現(xiàn)值：

A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬(wàn)元

b.轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12%)10

(2)現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

a.定金：5×(1+12%)=5.6萬(wàn)元

b.追加首付款：11.5萬(wàn)元

c.貸款償還：總房?jī)r(jià)：50×1.1=55萬(wàn)元

貸款額(P)：55-(5+11.5)=38.5萬(wàn)元

年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n]

=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬(wàn)元

折現(xiàn)值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬(wàn)元

裝修費(fèi)用：6×(1+12%)-10=1.9318萬(wàn)元

(3)轉(zhuǎn)售單價(jià)：

令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

因此，χ=35.9216萬(wàn)元

轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216/50=0.7184萬(wàn)元/m2

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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