房地產(chǎn)估價(jià)師

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㈡ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。

其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管

部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)

劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物

部分的剩余土地部分價(jià)格。

㈢ 成本法

成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明

確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)

用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)

出讓金或者地價(jià)款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地

和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、

法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆

遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確

定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金

依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

㈣ 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)

實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是

確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)

用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)

查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估

價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通

過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩

余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)

格。

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