房地產(chǎn)估價(jià)師

第三節(jié) 土地制度概述

一、土地所有制

一)國(guó)有土地

全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

(二)集體土地

勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。

二、土地管理的基本制度

(一)國(guó)家實(shí)行土地登記制度

根據(jù)《土地管理法》和《土地登記規(guī)則》，國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記。另外，林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)確認(rèn)，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)確認(rèn)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

(二)國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度

除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

(三)國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

(四)國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度

十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。

三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關(guān)主管部門(mén)調(diào)撥使用，具體包括兩個(gè)方面：①土地使用者如果需要土地，不是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃的方式獲得，而是按照一定的建設(shè)用地程序，由政府有關(guān)主管部門(mén)無(wú)償撥給。② 國(guó)家因經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)或者興辦社會(huì)公共事業(yè)，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃的方式取得，而是運(yùn)用行政手段無(wú)償調(diào)用

所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指從國(guó)家那里得到土地時(shí)不支付地價(jià)，在使用土地的過(guò)程中也不繳納地租或土地使用費(fèi)。同時(shí)國(guó)家在將土地劃撥給這些使用者時(shí)，也沒(méi)有規(guī)定具體明確的土地使用期限。除非遇到國(guó)家新的建設(shè)需要使用該塊土地，否則土地使用者可以無(wú)限期地占用下去。

所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，是指禁止土地使用者以買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人使用。如果土地使用者不再需要使用該塊土地，必須將土地?zé)o償交給國(guó)家有關(guān)部門(mén)，由其重新安排使用。

四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度經(jīng)過(guò)改革探索，找到了一種既能維護(hù)土地公有制，又有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù);需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)款。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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