房地產(chǎn)估價師

2007年 房地產(chǎn)估價師考試  制度與政策真題

(二)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。

10.乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經(jīng)濟學中的零利潤原則確定土地使用權(quán)投標報價，此地價為甲公司預期(　)。

A.能保本而接受的最高地價

B.能保本而接受的最低地價

C.能取得正常利潤而接受的最高地價

D.能取得正常利潤而接受的最低地價

答案：D

解析：當商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應是甲公司的最大希望。

11.目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財政政策的為(　)。

A.增加稅收

B.提高存貸款利率

C.調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)

D.減少公共工程開支

答案：AD

解析：財政政策，是指國家為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內(nèi)容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收。

12.該地塊招標文件中明確規(guī)定，項目總建筑面積中應當有70%以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標為統(tǒng)計指標中的(　)。

A.結(jié)構(gòu)相對指標

B.強度相對指標

C.比較相對指標

D.比例相對指標

答案：A

解析：結(jié)構(gòu)相對指標又稱比重指標，是指現(xiàn)象總體經(jīng)過分組后由各組有關(guān)數(shù)值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結(jié)構(gòu)相對指標(%)=(總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值)×100%。

13.甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現(xiàn)時，將在現(xiàn)金流量表中列入(　)。

A.貨幣資金的期末余額

B.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

C.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

D.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

答案：C

解析：現(xiàn)金流量表中，收回投資所收到的現(xiàn)金應包含在投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中

14.乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權(quán)招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規(guī)劃中用地控制指標的為(　)。

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.住宅和商業(yè)用地的面積

答案：ABC

解析：控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標包括以下各項： (1)用地控制指標。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環(huán)境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態(tài)控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。 (4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設(shè)計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風格提出設(shè)計要求。 (6)配套設(shè)施體系。包括生活服務設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。

15.下列關(guān)于雙方達成協(xié)議的表述中，正確的是(　)。

A.雙方達成的是一種單務合同

B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告

C.甲公司是乙公司的被代理人

D.甲公司開始支付的款項是一種定金

答案：BC

解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權(quán)利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區(qū)別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

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（責任編輯：中大編輯）

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