房地產(chǎn)估價(jià)師

2007年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試  制度與政策真題

(二)

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷計(jì)劃、以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng)，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。

10.乙公司通過(guò)市場(chǎng)分析、制定項(xiàng)目融資方案和營(yíng)銷計(jì)劃，并按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的零利潤(rùn)原則確定土地使用權(quán)投標(biāo)報(bào)價(jià)，此地價(jià)為甲公司預(yù)期(　)。

A.能保本而接受的最高地價(jià)

B.能保本而接受的最低地價(jià)

C.能取得正常利潤(rùn)而接受的最高地價(jià)

D.能取得正常利潤(rùn)而接受的最低地價(jià)

答案：D

解析：當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤(rùn)。能取得正常利潤(rùn)而接受的最低地價(jià)應(yīng)是甲公司的最大希望。

11.目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財(cái)政政策的為(　)。

A.增加稅收

B.提高存貸款利率

C.調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)

D.減少公共工程開(kāi)支

答案：AD

解析：財(cái)政政策，是指國(guó)家為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對(duì)政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行的選擇，或是對(duì)政府收入和支出水平作出的決策。主要內(nèi)容包括政府支出(政府購(gòu)買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收。

12.該地塊招標(biāo)文件中明確規(guī)定，項(xiàng)目總建筑面積中應(yīng)當(dāng)有70%以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標(biāo)為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的(　)。

A.結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)

B.強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)

C.比較相對(duì)指標(biāo)

D.比例相對(duì)指標(biāo)

答案：A

解析：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)又稱比重指標(biāo)，是指現(xiàn)象總體經(jīng)過(guò)分組后由各組有關(guān)數(shù)值與總體相應(yīng)總值對(duì)比的綜合指標(biāo)。該指標(biāo)的計(jì)算公式為：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)(%)=(總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值)×100%。

13.甲公司預(yù)期獲得的房屋銷售款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，將在現(xiàn)金流量表中列入(　)。

A.貨幣資金的期末余額

B.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

C.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

D.籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

答案：C

解析：現(xiàn)金流量表中，收回投資所收到的現(xiàn)金應(yīng)包含在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中

14.乙公司在開(kāi)始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)分析該項(xiàng)目土地使用權(quán)招標(biāo)文件，其中屬于該項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃中用地控制指標(biāo)的為(　)。

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.住宅和商業(yè)用地的面積

答案：ABC

解析：控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項(xiàng)： (1)用地控制指標(biāo)。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環(huán)境容量控制指標(biāo)。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。 (4)交通控制指標(biāo)。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)。包括對(duì)城市重要地段的地塊，需對(duì)地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求。 (6)配套設(shè)施體系。包括生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。

15.下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是(　)。

A.雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同

B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告

C.甲公司是乙公司的被代理人

D.甲公司開(kāi)始支付的款項(xiàng)是一種定金

答案：BC

解析：雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達(dá)成的是一種雙務(wù)合同。定金與預(yù)付款的區(qū)別在于：預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款，合同不履行時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。預(yù)付款的適用不存在制裁違約行為的問(wèn)題，無(wú)論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預(yù)付款的喪失和雙倍返還。所以，預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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