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三、指錯題(下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。
致委托估價方函(略)
××別墅房地產(chǎn)估價結果報告(略)
××別墅房地產(chǎn)估價技術報告
一、委托估價方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
二、受理估價方
××市房地產(chǎn)估價事務所
三、估價目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉讓進行估價
四、估價時點
1998年4月15日
五、估價對象概況
(一)××市概況(略)
(二)××別墅項目概況
1、土地情況
A、土地使用權性質：出讓土地使用權，1995年1月6日取得國有土地使用權證。
B、土地總面積70000平方米。
C、用途：別墅及配套設施。
D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米
其中：一期工程建設33棟別墅，建筑面積10378平方米。
2、地上物情況
該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達數(shù)十種，主要為二層磚混結構。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結構已完，裝修設備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設備(略)
六、估價采用的方法和步驟
(一)采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設開發(fā)法;
(二)分析、比較用上述估價方法求出的結果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉讓的價格。
七、價格過程
(一)方法一：房地分別估價
1、土地估價：采用成本法與市場比較法兩種進行估價，綜合平均得出土地評估價格。
A、利用成本法進行土地估價
計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權出讓金
根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元，土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。
B、利用市場比較法進行土地估價
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A
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B
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C
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估價對象
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用 途
交易情況
交易日期
區(qū)域因素
個別因素
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別墅
協(xié)議
1992.5
五類
一般
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別墅
拍賣
1996.5
四類
較好
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別墅
招標
1996.5
六類
較差
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別墅
協(xié)議
1998.4
五類
一般
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