房地產(chǎn)估價師

實物期權(quán)背景

長期以來投資者對投資項目或企業(yè)價值直接評估的最常用的、經(jīng)典的方法是貼現(xiàn)現(xiàn)金流法(DCF)，但是由于DCF法的缺陷，特別是由于其假設和現(xiàn)實情況的矛盾使得它在現(xiàn)實的投資決策中的應用具有很大的局限及其預測結(jié)果具有較大的偏差。由于DCF法的天然的缺陷，往往會使投資者對項目價值的估計過低，或者使投資者在投資決策中，特別是在具有靈活性或戰(zhàn)略成長性的投資項目中無法通過靈活地把握各種潛在的投資機會而投資者帶來靈活性增值，有時候甚至會導致決策錯誤，其造成的損失往往很大。因此基于可以預測的未來現(xiàn)金流和確定的貼現(xiàn)率的DCF法對發(fā)掘投資者把握不確定環(huán)境下的各種投資機會而為投資者帶來新增價值無能為力。

正是在這種背景下，經(jīng)濟學家開始尋找能夠更準確地評估投資項目真實價值的理論和方法。實物期權(quán)(Real Option)的概念最初是由麻省理工學院(MIT)的Stewart Myers(1977)提出的。Black、Scholes、Merton的突破性成果——金融期權(quán)定價理論是實物期權(quán)方法的基石。他們和MIT的Stewart Myers一起發(fā)現(xiàn)期權(quán)定價理論在實物或者非金融投資方面具有重要的應用前景。

房地產(chǎn)投資決策中所包括的實物期權(quán)類型主要有以下類型：

1、延遲投資期權(quán)(Option to delay investment)，也稱為等待期權(quán)。開發(fā)商擁有推遲投資的權(quán)利，可以根據(jù)市場的情況決定何時動工，這種選擇權(quán)可以減少項目失敗的風險，被稱為延期投資期權(quán)。

2、擴張期權(quán)(Option to expand)對于一個房地產(chǎn)價格波動比較大、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)不明朗的不成熟市場，開發(fā)商通常會先投入少量資金試探市場情況，這種為了進一步獲得市場信息的投資行為而獲得的選擇機會被稱為擴張期權(quán)。

3、收縮期權(quán)(Option to contract)和中止期權(quán) (Option to stop)指開發(fā)商在面臨市場實際環(huán)境比預期相差較遠的狀況下，擁有縮減或撤出原有投資的權(quán)利，這樣可以減少損失，這種期權(quán)相當于美式看跌期權(quán)。

4、轉(zhuǎn)換期權(quán)(Option to switch use)在項目的實施過程中，有能力的開發(fā)商可以根據(jù)外部環(huán)境的變化進行投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，如根據(jù)市場需求，產(chǎn)品可以在工業(yè)、商業(yè)、寫字樓、住宅用途之間進行轉(zhuǎn)換。顯然這為企業(yè)的項目營運提供了機動性，為企業(yè)適應市場或競爭環(huán)境變化提供有利工具。

5、企業(yè)增長期權(quán)(Corporate growth option)開發(fā)商接受某一個項目時，可能不僅僅從項目本身的財務效益考慮，更多的可能考慮項目對企業(yè)未來發(fā)展的影響，更重要的是員工經(jīng)驗的積累、企業(yè)品牌支持、銷售渠道開辟都具有重要的戰(zhàn)略價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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