房地產(chǎn)估價(jià)師

一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)收益的種類，凈收益的概念和求取。
要點(diǎn)說(shuō)明：房地產(chǎn)收益可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營(yíng)收益；④稅前現(xiàn)金流量；⑤期末轉(zhuǎn)售收益。
凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。
二、內(nèi)容講解：
6.3  凈收益
6.3.1  房地產(chǎn)收益的種類
運(yùn)用收益法估價(jià)（無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營(yíng)收益；④稅前現(xiàn)金流量；⑤期末轉(zhuǎn)售收益。
（1）潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100％出租）情況下的收入。
（2）有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。
（3）凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須支出的費(fèi)用。
（4）稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
（5）期末轉(zhuǎn)售收益，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。
運(yùn)用收益法估價(jià)，核心是預(yù)測(cè)凈收益。因此，下面主要論述凈收益的測(cè)算和凈收益流的確定問(wèn)題。在實(shí)際估價(jià)中，預(yù)測(cè)凈收益甚至比求取報(bào)酬率更為困難，特別是求取凈收益時(shí)哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除，哪些費(fèi)用不應(yīng)扣除。此外，估價(jià)結(jié)果對(duì)凈收益也很敏感。
6.3.2  凈收益測(cè)算的基本原理
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國(guó)，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。所以，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。
6.3.2.1  基于租賃收入測(cè)算凈收益
基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
（1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。
（2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。
（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
1）對(duì)于有抵押貸款負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額是以測(cè)算包含自有資金和抵押貸款價(jià)值在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值為前提的。由于抵押債務(wù)并不影響房地產(chǎn)整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會(huì)有所不同，如果運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含抵押貸款還本付息額，則會(huì)使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價(jià)的客觀性。但當(dāng)只測(cè)算房地產(chǎn)的自有資金價(jià)值時(shí)，則需要在扣除了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)采用稅前現(xiàn)金流量。
2）這里所講的不包含會(huì)計(jì)上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)，（注：這里的“建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)”是指會(huì)計(jì)上的折舊，而不是指通常意義上的估價(jià)上的折舊，與成本法對(duì)應(yīng)）但包含壽命比整個(gè)建筑物壽命短的設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。建筑物的有些組成部分（如電梯、鍋爐、壓縮機(jī)、地毯等）的經(jīng)濟(jì)壽命比建筑物本身的經(jīng)濟(jì)壽命短，它們?cè)诮?jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后必須做階段性的重新購(gòu)置才能繼續(xù)維持房地產(chǎn)的正常使用（例如，鍋爐的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后如果不重新購(gòu)置，房地產(chǎn)就不能正常運(yùn)營(yíng)），由于購(gòu)置成本（或者說(shuō)是修復(fù)費(fèi)用）是確實(shí)發(fā)生的，因此它們的折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。
3）房地產(chǎn)改擴(kuò)建能通過(guò)增加房地產(chǎn)每年的收入而提高房地產(chǎn)價(jià)值。收益法估價(jià)是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用與其所帶來(lái)的房地產(chǎn)增值相當(dāng)，從而兩者可相抵。因此不將它作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一部分。如果房地產(chǎn)改擴(kuò)建能大大提高房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用大大低于其帶來(lái)的房地產(chǎn)增值，則這種房地產(chǎn)屬于“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)”，應(yīng)采用本書(shū)第7章的假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)估價(jià)。
4）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中之所以不包含所得稅，是因?yàn)樗枚惻c特定業(yè)主的財(cái)務(wù)或稅收狀況相關(guān)。如果包含它，則估價(jià)就會(huì)失去作為客觀價(jià)值指導(dǎo)的普遍適用性。
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比，被稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率（operating e×pense ratio，OER）。有些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍，為此，估價(jià)人員可以找出不同市場(chǎng)、不同類型的房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率，以供具體估價(jià)時(shí)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益參考。找出運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的方法是，調(diào)查了解同一市場(chǎng)上許多類似房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛收入，分別求其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的比率，然后綜合得出一個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。
（4）凈收益通常是稅前的，即尚未扣除所得稅。在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，通常采用稅后凈收益。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率（net incomeratio，NIR），它是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的補(bǔ)集，即：NIR＝1－OER 6.3.2.2  基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。
基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。

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