房地產(chǎn)估價(jià)師

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物權(quán)法解釋：第十二條【登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)】

第十二條　登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;

(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

【解釋】本條是對(duì)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)的規(guī)定。

物權(quán)法制定以前，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記要件和登記審查標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的規(guī)定，各地登記機(jī)構(gòu)掌握的尺度寬嚴(yán)不一，法院在審理有關(guān)房地產(chǎn)登記的行政案件中審判標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。據(jù)在立法過(guò)程中調(diào)研了解，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般只是對(duì)登記申請(qǐng)人提供的有關(guān)必要材料是否齊備進(jìn)行審核，各城市基本都沒(méi)有將詢問(wèn)當(dāng)事人納入登記程序，大部分城市登記時(shí)不去現(xiàn)場(chǎng)查看。土地登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)的審查較為嚴(yán)格。主管部門(mén)的同志認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查登記錯(cuò)誤率低，但效率也低，登記機(jī)關(guān)也承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。形式審查效率高，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但存在著不安全因素。

國(guó)外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)有不同的規(guī)定，德國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請(qǐng)材料是否齊備的權(quán)利之外，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)。登記機(jī)關(guān)既沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的涉及實(shí)質(zhì)權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，也無(wú)權(quán)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系進(jìn)行變更。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”也只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)審查當(dāng)事人的申請(qǐng)材料的職能。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，登記官在有土地或者建筑物標(biāo)示登記的申請(qǐng)時(shí)，或依職權(quán)進(jìn)行其登記時(shí)，如有必要，可以調(diào)查土地或建筑物標(biāo)示事項(xiàng)。

物權(quán)法立法過(guò)程中，關(guān)于本條的意見(jiàn)主要集中在登記審查應(yīng)當(dāng)采用何種方式上，主要有形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種意見(jiàn)的爭(zhēng)論。有的認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以避免錯(cuò)誤登記;有的認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)的審查主要是形式審查，實(shí)質(zhì)審查是沒(méi)有能力做到的。然而，對(duì)于何謂形式審查，何謂實(shí)質(zhì)審查，也存在爭(zhēng)論。有的學(xué)者從登記審查的范圍對(duì)此二者進(jìn)行界定，認(rèn)為形式審查就是登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，而僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備;實(shí)質(zhì)審查則是不僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)上是否合法，還要審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效。有學(xué)者則從登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)限上界定實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)構(gòu)接受了登記申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記內(nèi)容進(jìn)行詢問(wèn)和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。還有的學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的，就是實(shí)質(zhì)審查;反之，就是形式審查。

本條的兩款規(guī)定，既沒(méi)有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。本條的規(guī)定，是在調(diào)研我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況并聽(tīng)取各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上做出的，目的是使登記機(jī)構(gòu)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行職責(zé)，盡可能地保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)，避免登記錯(cuò)誤。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索改進(jìn)登記工作的新思路。例如，目前土地登記主管部門(mén)正在探索建立中介代理制度，把登記中大量的實(shí)質(zhì)審查工作由中介代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，通過(guò)中介代理機(jī)構(gòu)的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，對(duì)資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，保證真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)對(duì)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的資料進(jìn)行形式審查。對(duì)登記錯(cuò)誤造成的損失，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任;對(duì)由于中介代理機(jī)構(gòu)造成的登記錯(cuò)誤，國(guó)家可向中介代理機(jī)構(gòu)追償。本條內(nèi)容只是物權(quán)法在現(xiàn)階段做出的一個(gè)原則性規(guī)定，隨著行政管理體制改革和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，法律還將在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)登記機(jī)構(gòu)履行職責(zé)問(wèn)題上做出更為具體的規(guī)定。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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