房地產(chǎn)估價(jià)師

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十、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值

買賣價(jià)格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物，簡稱買賣價(jià)。

租賃價(jià)格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，

其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地?fù)?dān)和利潤八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、

準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。

抵押價(jià)值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。抵押價(jià)值的實(shí)質(zhì)是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。

典價(jià)是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。

課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。

征用價(jià)值是政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。

十一、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1.要求在成交日期時(shí)一次付清。

2.如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。

3.從成交日期時(shí)起分期付清。

4.約定在未來某個(gè)日期一次付清。

5.以抵押貸款方式支付。

例題：某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時(shí)的總價(jià)30萬元為名義價(jià)格。(判斷)

答案：錯(cuò)

例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)30萬元。如果實(shí)際單價(jià)為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際交易中的付款方式為( )

A、在成交日期時(shí)一次付清，給予5%的優(yōu)惠;

B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清;

C、一年后付清;

D、以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。

答案：B

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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