房地產(chǎn)估價師

三、2011 年房地產(chǎn)估價師考試  經(jīng)營與管理預(yù)測試題判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“ü”表示正確，用“r”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1.房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機進入市場。 ( )

2.一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

3.當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加。

4.目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。

5.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負(fù)責(zé)工程項目管理。

6.服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。

7.細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。

8.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。

9.開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。

10、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。

11.不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。

12.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

13.個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。

14.房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。

15.在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 、、

四、2011 年房地產(chǎn)估價師考試  經(jīng)營與管理預(yù)測試題計算題(共2題，20分。要求列處算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)

1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價位4000元/ m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少(8分)

2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000 m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初試資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400 m2，預(yù)售均價為8000元/ m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600 m2，預(yù)售均價為7800/ m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000 m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，改辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末) (12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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