房地產(chǎn)估價師

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對圖3—2或表3—1中的各種情形舉例說明如下：

1.估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。例如，某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結(jié)果爭議一案，

原產(chǎn)權(quán)人對估價機構(gòu)的估價結(jié)果有異議，引發(fā)了對該估價結(jié)果究竟是否合理的爭論。此時衡量該估價結(jié)果是否合理，要回到原估價時點(原估價時點是1996年3月11日)，相應地，

估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等，也都要以原估價時點1996年3月11

日時的狀況為準。否則的話，就無法檢驗該估價結(jié)果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的，事實上可能并沒有錯誤，

只是過去的估價結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因為估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。

2.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。

3.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。

4.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預售或預購價格。

5.估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。

現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著下列3種估價：

(1)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;

(2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，而現(xiàn)在預售或預購它的價值是多少;

(3)估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。

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（責任編輯：中大編輯）

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